Когда квартира не квартира: подводные камни при покупке недвижимости
Внешне обычная квартира, но по документам может оказаться коммерческим помещением. Это влияет на ипотеку, налоги и перепродажу.
Сертифицированный маклер, руководитель бюро недвижимости Ingrad Александра Сандстрём пояснила в интервью Радио 4, что вопреки распространенному мнению, зарегистрироваться по месту жительства в такой квартире можно. После изменений в законодательстве, вступивших в силу в 2019 году, регистрация зависит от того, где человек фактически проживает, а не от статуса помещения.
При этом покупателям, которым необходим жилищный кредит, стоит учитывать, что банки рассматривают такие объекты как коммерческую недвижимость. Из-за этого первоначальный взнос может оказаться выше, как и процентная ставка. Конкретные условия зависят от внутренней политики каждого банка.
По словам Сандстрём, подобные квартиры появились из-за изменений на рынке недвижимости. Ранее существовал высокий спрос на коммерческие площади и апартаменты для краткосрочной аренды, поэтому застройщики активно строили такие объекты. После пандемии спрос изменился, однако требования по строительству определенной доли коммерческих помещений сохранились. В результате девелоперы нередко продают такие площади как обычные квартиры, хотя юридически их статус остается коммерческим.
Такие объекты обычно стоят дешевле аналогичных квартир, поскольку к ним предъявляется меньше требований, например по количеству парковочных мест или кладовых. Для инвесторов это может быть выгодным вариантом, однако для собственного проживания есть важные нюансы. "Если вы думаете, что вы купите сейчас дешевле на процентов 20, а года через 3-4 просто легко продадите, то нужно учитывать, что ликвидность у этого товара однозначно тоже ниже, и покупателей будет точно меньше. Это и на цену будет влиять, даже если квартира в хорошем месте. Люди просто по незнанию боятся покупать", — сказала маклер.
Она советует заранее думать не только о покупке, но и о будущей продаже. Даже если недвижимость приобретается для себя, жизненные обстоятельства могут измениться, а реализовать коммерческое помещение бывает сложнее. Кроме того, владельцам стоит учитывать особенности налогообложения. Для коммерческой недвижимости не действует льгота по земельному налогу, которая предусмотрена для жилья, являющегося местом проживания собственника. При продаже такого объекта налоговые органы также автоматически рассматривают сделку как продажу коммерческой недвижимости. Если собственник действительно жил в помещении и хочет воспользоваться налоговой льготой, это придется подтверждать документально.
