Как установить порядок пользования общими помещениями в многоквартирном доме
Правила пользования общими помещениями в многоквартирном доме устанавливает сообщество собственников, а не управляющий. Для решения нужны голоса двух третей всех собственников квартир, поясняет Дейс Вярна из ассоциации «Mājoklis».
Облик многоквартирного дома формируют не только фасад и придомовая территория, но и общие помещения, которые принадлежат всем собственникам квартир в равных долях. Чтобы в них не возникало ощущения бесхозности или чьей-то личной собственности, дому необходим понятный жильцам порядок пользования. О том, как его организовать, в эпизоде подкаста рассказывает председатель правления Латвийской ассоциации обществ собственников квартир «Mājoklis» Дейс Вярна.
Что относится к общим помещениям
Согласно статье 4 Закона о квартирной собственности, общие помещения входят в совместную собственность. К ним относятся входы в дом, тамбуры, лестничные клетки и площадки, места для колясок, подвалы, чердаки, сушилки, общие помещения коммуникаций, а также помещения, не входящие в состав конкретной квартиры.
Кто устанавливает порядок
Представление о том, что правила должен определять управляющий, ошибочно, говорит Вярна. Порядок устанавливает сообщество собственников, а управляющий обязан организовывать и контролировать его соблюдение. Единолично вводить новые правила или ограничивать права собственников он не может. При разработке правил, помимо минимума, заданного законами, нужно учитывать требования пожарной безопасности, строительные и санитарные нормы.
По словам Вярны, хорошие правила отвечают на пять вопросов: кто, что, где и в каком порядке может делать, а также что будет при нарушении. В соответствии с пунктом 7.1 статьи 17 Закона о квартирной собственности такое решение действительно, если за него проголосовали две трети всех собственников квартир.
Что включить в правила
Практики советуют определить порядок доступа к каждому помещению, круг лиц, которые могут им пользоваться, и перечень того, что там можно и нельзя хранить. Решением сообщества нельзя ограничивать право какого-либо собственника пользоваться общими помещениями. Особые правила, например о хранении велосипедов, допустимы, если у них есть конкретная цель.
Если собственник хочет получить право отдельного пользования, например занять подвальные помещения, нужно согласие всех собственников и закрепление права в земельной книге. Ответственность за ущерб следует определить, но штрафы и санкции не стоит назначать произвольно; надёжнее предусмотреть обязанность устранить нарушение.
Самовольное занятие помещений
Ключ в кармане или пользование помещением в течение двадцати лет не создают приоритетных прав. Сначала нужно проверить, нет ли действующего решения сообщества или договора аренды. Если помещение занято самовольно, человека письменно предупреждают и просят освободить его в установленный срок. Если этого не сделано, перед освобождением помещения составляют акт с описью всех вещей.
